房地產的“國家態度”

時間:2018-11-09 01:55:40 來源:證券時報
房地產的“國家態度”原標題:房地產的“國家態度”【言為心聲】廈門、長沙、太原、環北京等地,都有央企或國企進場拿地,防止市場變得悲觀。李宇嘉對于房地產而言,沒有消息,就是好消息。政治局會議罕見地沒有提到房地產,因為在國家眼里,樓市現在的狀態,是一種理想和均衡的狀態。商品房銷售增速回落,9月份甚至同比下滑3.6%、10月

原標題:房地產的“國家態度”

【言為心聲】

廈門、長沙、太原、環北京等地,都有央企或國企進場拿地,防止市場變得悲觀。

李宇嘉

對于房地產而言,沒有消息,就是好消息。政治局會議罕見地沒有提到房地產,因為在國家眼里,樓市現在的狀態,是一種理想和均衡的狀態。商品房銷售增速回落,9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面積同比下降7%,但1~9月的銷售面積再創歷史新高。即便2018年全年銷售面積會下滑,但降幅在5%左右,這依然是歷史第二好成績。而且,由于過去一年房價明顯上漲,70城房價同比指數上升8.9%,多數三四線房價水準翻了一倍,前三季度商品房銷售金額增速高達13%。

地價一直在高位,只是溢價率下降,考慮到土地購置費分期支付,以及“快開工、快開盤、快回款”的模式備受推崇,新開工很旺盛,目前開發投資5%~8%的增速,再保持個一年半載無任何問題。由此,跟著樓市高位景氣的上下游國企和過剩產能差不到哪去。最重要的是,房價穩定了,一線城市房價開始下跌,“房住不炒”的頂層設計從預期上和行為上得到了夯實。現在,經濟穩中有變、下行壓力加大,“房價不漲、投資漲”、“投機不旺、消費旺”,這是多好的局面啊!

相比精神備受煎熬的民營企業,相比曾經風光無限的金融業,相比貿易戰下噤若寒蟬的外向型行業,當前的地產活的算滋潤了。今年一至三季度,130多家上市房企凈利潤平均增長50%以上,超過20家房企的凈利潤增長在80%以上。當然,由于營業收入結轉滯后,高利潤反映的是2017年銷售旺季的業績。預計到2019年,調控疊加市場下滑將會沖淡開發商的財務報表。

2015~2017年的房地產上行,根源是高庫存和經濟“失速”風險,動力是杠桿。硬幣的另一面是,被拉上去的房地產,內生規律下將高位回落,反過來就會咬傷經濟。現在,主動去杠桿結束了,但“被動去杠桿”剛剛開始,因為經過一年半的“去杠桿”,包括房價在內的資產價格上漲預期全面趨弱,加杠桿失去原動力。再加上,未來經濟下行壓力加大,大家要過一段“苦日子”。

因此,未來防范樓市體量下滑、房價下跌,或許在戰略權衡上更加重要。于是,我們看到,從中央到地方,都在對沖和托底。對沖發生在中央層面,主要是供給側結構性改革,比如租賃、共有產權、棚改、城鎮化扶持政策等;托底主要發生在地方層面,主要是取消限價管制(比如廣州、北京等),還包括央企和國企托底土地市場,止住流拍趨勢,緩解市場情緒過快降溫,比如廈門、長沙、太原、環北京等地,都有大型的央企或國企進場拿地,防止市場變得悲觀。

當然,對沖和托底并不是“救市”,而是防止沖到高位的“堰塞湖”決堤,確保樓市高位平衡,因為現在的房地產“大而不倒”。政策上,限購限貸等調控政策保持連續穩定,而限價政策自然將漸進解除,以穩定價格預期。因為,二手房價格回落的通道已打開,一二手房“價格倒掛”將不復存在。加上,市場迅速轉冷,“高周轉”模式下供應源源不斷,供需格局難以支撐價格上行,而前端融資和后端銷售對資金鏈的“雙重擠壓”下,未來開發商定價保守的行動一致。

對待財富,當今百姓的理念已發生很大變化,即儲蓄再也不是財富了,儲蓄反而會因通脹和資產漲價而縮水。儲蓄下降,除千禧一代消費前衛外,根源就是百姓要買房。未來,房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式,只要房價不是跌得太厲害(國家也不允許出現這種情況),房子作為財富的美好感覺將長期存在。倘若還有一份恒長的工作,中國百姓是萬般也不會拋售房子的。近期,“穩就業”置于首位,事實上就是“穩樓市”。未來,樓市看似高位不勝寒,但也巋然不動,交易漸木,但價格也穩定。同時,城鎮化、美好生活將提供新增需求的源頭活水,實現需求結構的新陳代謝、泡沫消磨,這是充滿中國智慧的“脫虛向實”的安排。

(作者系資深地產研究人士)

作者:李宇嘉

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