長租公寓苦熬“薄利期”,裝修成本考驗運營商盈利能力

時間:2017-10-13 16:41:41 來源:36氪
長租公寓苦熬“薄利期”,裝修成本考驗運營商盈利能力之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因為都在發展,所以不能簡單得以盈利不盈利來作為評判標準。長租公寓的裝修成本、社群運營、開發管理系統都是需要攤銷的成本,只要長租公寓行業在發展早期模式是對的,盈利問題不要著急。裝修成本占比高管控難華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓研究報告指出,55%的拿房成本占比和65

原標題:長租公寓苦熬“薄利期”,裝修成本考驗運營商盈利能力

編者按:本文來自每日經濟新聞,每經記者 舒曼曼 蔡雅蕓,每經編輯 魏藝文,36氪經授權發布。

報告顯示,當前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億元,預計到2025年,租賃市場規模將增長到2.9萬億元,到2030年將會超過4.6萬億元。在這一市場背景下,越來越多的資本涌向長租公寓行業。同時,由于可以實現拎包入住,內部裝修也比普通的出租房“高大上”,長租公寓對于都市白領也有著較高的吸引力。重灌修到底在長租公寓的經營發展中有著怎樣的作用和地位,長租公寓在裝修過程中又遇到哪些問題,該如何解決。

今年3月以來,樓市調控密集出臺,多地進入限購、限價、限貸、限售、限轉的“五限時代”。伴隨樓市調控長效機制的逐步形成,中國房地產行業住宅開發業務增長空間逐步收窄,一線城市已進入存量時代,二線城市向存量時代快步邁進。

鏈家董事長左暉曾表示,按2016年的市值估算,中國存量住房共有2.2億套左右,保守猜想,市值超過200萬億元,未來的房地產發展,可能會更多依賴存量的盤活。

房地產開發商也紛紛轉型成為運營商,在“租售并舉”的長效機制下,各大運營企業扎推布局長租公寓。作為鏈接存量資源和租戶需求的載體,長租公寓將顯著提升房屋使用效率和租戶體驗,是房地產市場的重要細分領域。

然而,如何在長租公寓薄利時期強化盈利能力,從而縮短投資回報周期,成為存量時代企業不得不思考的問題。無論是集中式還是分散式長租公寓,前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分,裝修成本已然成為長租公寓規模化發展的瓶頸之一。

長租公寓的投資回報之困

鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告顯示,當前中國的房屋租賃市場規模為1.1萬億,預計到2025年,中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元,到2030年將會超過4.6萬億元。同時,由于可以實現拎包入住,內部裝修較普通出租房“高大上”的長租公寓對于都市白領也有著較高的吸引力。

然而,風口之上的長租公寓正處于搶占市場份額的燒錢階段,面臨著投資回報周期長、薄利甚至虧損的尷尬境地。

根據華菁證券的報告顯示,我國長租公寓領域的公司一直持有謹慎發展的態度,原因之一就是資產價格的高企導致租金回報率長期偏低,這也使得企業在獲得房源時成本居高且難以在起步階段自持物業。

華菁證券根據對長租公寓的息稅前利潤率的分析顯示,入住率在95%的情況下,企業拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率為零,人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為零。因此,55%的拿房成本和百間65%的入住率是長租公寓盈利的臨零界點。

西南證券一份研究報告也顯示,以純租金差作為測算,由于房源拓展成本和管理成本,加上裝修改造和軟硬裝配置成本等因素影響,運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預計會虧損40%到30%,運營開始后第2~3年,出租率會逐步提高到90%以上;十年左右,平均稅前利潤可以接近15%。

萬科董事會主席、CEO郁亮此前公開表示,從回報率來說能夠達到1%~2%已經很滿意了。禹洲集團董事局主席林龍安也曾公開透露,目前長租公寓的租金回報率并不高,內地僅維持在4%左右,而融資的利息都超過4%。

對此,優客逸家CEO劉翔向《每日經濟新聞》記者透露,由于優客逸家的拿房內容是從存量房中獲取,屬于輕資產企業,類似企業的行業融資成本普遍在12% ~14%之間,而優客逸家的在成都市場不計入資金成本的利潤率為8~9個點左右,而凈利潤率僅為1%~2%。

樂乎青年社區創始人羅意則坦言,之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因為都在發展,所以不能簡單得以盈利不盈利來作為評判標準。長租公寓的裝修成本、社群運營、開發管理系統都是需要攤銷的成本,只要長租公寓行業在發展早期模式是對的,盈利問題不要著急。

裝修成本占比高 管控難

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓研究報告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業的盈利臨界點。北京萬科泊寓相關負責人也表示,對于輕資產來說行業的投資回收期普遍是5~8年,而行業內普遍的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。

中金公司認為,無論是集中式還是分散式長租公寓,前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分。以萬科泊寓為例,泊寓廈門總經理吳迪曾表示,不同泊寓項目的前期改造成本不一樣,但出于對整個居住標準的追求,僅裝修改造的成本就需要運營三年后才能夠覆蓋。

目前,集中式長租公寓裝修時間為半年到一年時間,而分散式長租公寓的裝修時間周期大約2~3個星期。據了解,龍湖冠寓目前產品線的裝修設計全部為內部完成,并依托集團在產品研發、設計建造和成本控制的優勢,可在獲取項目后4個月內開業。

實際上,長租公寓的裝修涉及許多內容,樂乎青年社區工程總監王子奇介紹,從使用的角度,長租公寓的裝修屬于家裝,但是從施工的角度來講又屬于工裝,樂乎根據項目設計出風格,做出幾個標準間,并批量復制。

北京泊寓相關負責人表示,泊寓所有的改造都會涉及到機電改造、消防改造,還需要分包、總包的協調,裝修改造成本大約為2000元/平方米。此外,裝修周期的長短影響長租公寓的出租率。東易日盛董事長陳輝認為,長租公寓裝修早一天結束,出租出去就早一天獲利,所以長租公寓對效率要求很高,如果再將裝修配材、主材拆分,裝修周期可能會更長,養一支龐大的裝修隊伍成本也會很高。

上述泊寓負責人告訴《每日經濟新聞》記者,在裝修成本控制層面泊寓盡量利用萬科集團的集采優勢,通過戰略供應商在裝修上會有相對好的價格,例如木地板的供應都會有集團級供應商,價格相對優惠。此外,北京泊寓在嘗試做產品體系,通過產品體系去研究裝修的搭配,核心也是為了控制成本。

羅意坦言,他并不認同集采優勢可以降低成本的邏輯。他透露,目前樂乎的裝配標準是1500元/平方米左右,主要是目前規模化程度不夠,組織扁平化裝修成本才得以控制。但如果規模上去,同樣也會面臨裝修成本加大的問題,因為參與的環節增加,管控成本增多,相應的成本也會增加。所以,對于裝修成本的管控到現在也沒有很好的解決。

由于對質量的把關,開發商系長租公寓,如泊寓、冠寓的改造裝修工程均由內部完成,并對整個工程進行管理和監督,魔方公寓和樂乎則是采用設計部分由公司團隊完成、施工由部門監督第三方施工的方式進行。

王子奇對《每日經濟新聞》記者表示,對于施工單位要求必須具備裝飾施工二級以上的專業資質,在控制成本層面主要是篩選合適的施工隊伍和材料供應商,但目前有相對穩定的合作伙伴的同時,出于對成本的考量,也在酌情引進新的力量。

附:一:長租公寓裝修缺乏行業標準,風格設計“討好”90后租客

每經記者 蔡雅蕓 舒曼曼 每經編輯 曾健輝

自今年7月九部委聯合印發住房租賃新政后,截至目前已有20多個省市相繼出臺了住房租賃實施細則。在政策紅利的不斷推動下,“風口”上的長租公寓正步入高速發展期。

面對萬億規模的市場藍海,《每日經濟新聞》記者在調查時發現,不論是房地產開發企業還是品牌運營商,不論是集中式公寓還是分散式公寓,都面臨同一個問題,即在公寓開發前端的裝修環節缺乏統一的參照標準,一切都要在摸索中前進。

東易日盛董事長陳輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,裝修的好壞影響租房者的決策。長租公寓的租客是把位置、價格和裝修因素綜合考量,租戶可能會因為公寓的裝修好壞來決定租不租。

標準不清晰:只能“交學費”攢經驗

目前,長租公寓企業所需要的行業標準來自三個方面,一是企業制定用戶體驗的產品標準;二是來自政府審批、監管的行業標準;三是裝修時的材料、工藝標準。

在長租公寓的分類中,房地產開發企業主導長租公寓時,得益于商業開發、住宅精裝的資源優勢,便于整合既有的設計、采購、工程團隊投入長租公寓板塊。

萬科成都公司負責工程的相關人士在接受記者采訪時就直言,開發商用自己的施工團有著易于人員管理、嚴控施工標準的優勢,并且與開發商長期合作的供應商報價往往更低,不僅能壓縮成本,還能較外包給三方公司施工避免不少麻煩。

記者走訪時了解到,魔方公寓采用全國統一的硬裝風格。該公司相關負責人介紹稱,魔方公寓的設計部分是由公司團隊完成,施工由公司營建部門監督第三方施工的方式進行。

主打分散式公寓的優客逸家在裝修上則與集中式公寓截然不同。其CEO劉翔向記者介紹,由于房源分散,裝修時間無法統一,因此優客逸家房源的裝修都是通過招標的方式外包給第三方公司,并且都是與所布局城市的當地企業合作。

在長租裝修缺乏行業標準的問題上,劉翔直言都是交學費給自己總結經驗。他認為,裝修工人是否得到了相應的培訓,裝修材料是否達到了相關的安全性和規范性,這些部分不是供應商能快速解決的。運營企業只能不斷地提出自己的標準,來尋找到符合標準的裝修供應商和材料供應商進入采購體系,反之去推動裝修行業的規范化。

劉翔同時表示,做集中式公寓的企業會比優客逸家遇到的問題多,比如提供怎樣的物業服務,遵循什么樣的消防標準,目前都沒有具體的規定。

在記者走訪中了解到,龍湖冠寓雙楠店是按照酒店消防標準配建,雖然驗收時一次通過,但也抬高了企業的投入成本。

討好90后:好裝修才有高溢價

目前,長租公寓房源主要是基于對存量房的改造升級,通過裝修改造,提供增值服務以吸引中等偏上收入水準的青年白領。

58同城發布的《2016年上半年租房市場報告》顯示,一線城市租客中,90后占比已接近60%,二三線城市已達到64%。隨著90后占比提升,租客對居住品質的要求很高,其中獨立空間、裝修品質、小區環境等影響著租住決策。

中金公司認為,租客年齡結構呈年輕化趨勢,對居住品質要求正在快速提升,而品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點。傳相較于統租房出租品質參差不齊,長租公寓擁有多種可供選擇的裝修風格和良好的居住環境,并且高于市面平均水準,受白領一族的青睞。

《每日經濟新聞》記者走訪調查發現,多數品牌房企在房型的打造和裝修上至少有3種以上風格供選擇,風格多樣。比如世聯行紅璞公寓可以提供12種裝修風格的住房供租戶選擇。其中,廣東天河區東圃紅璞公寓就有6種戶型三種不同的裝修風格。旭輝領寓有三條產品線,包括博樂詩服務公寓、柚米國際社區和菁社青年公寓,其中,柚米國際社區是目前領寓的主要產品,占到三類產品總量的80%。

龍湖旗下冠寓則細化推出三個產品系分別為中端產品豆豆、松果以及高端產品核桃,目標客群定位為20至35歲年輕人。以冠寓北京酒仙橋店為例,其裝修主色調以淡藍色、米色和淡綠色為主,裝修凸顯年輕化和個性化。

同樣,在《每日經濟新聞》記者走訪的位于成都的魔方公寓北大街店、龍湖冠寓雙楠店和優客逸家店內,裝修風格皆為原木色木地板,室內色調搭配以淺黃色、灰色為主,家具風格簡約,配備基本桌椅、床、衛生間、廚房、電器等設施。但根據租金價格、企業定位不同,不同公寓在裝修品質上稍有區別。

魔方公寓相關負責人向記者表示,采用全國統一的硬裝風格更利于保證產品質量、降低成本,減少施工周期和統一公司形象。而龍湖冠寓則在不同店針對不同群體采用了稍有差異化的裝修風格。

事實上,從主流長租公寓產品的主流客群看,目前大多以“90后”為主,企業也直接表示設計風格會根據年輕人的喜好定位。

在陳輝看來,好的裝修對人的感受影響很大,長租公寓真正市場化以后,好的裝修會帶來高的溢價。他告訴《每日經濟新聞》記者:“如果長租公寓的裝修出問題的話,整個出租率就會受影響,盈利當然就下降了,在戶型相同的情況下,裝修好的可能是7000元/月,裝修一般可能就5000/月,未來,裝修將是租賃的一個核心問題。

(實習生俞瑤對本文亦有貢獻)

二:長租公寓催生千億裝修市場,專業性開發待激活

每經記者 蔡雅蕓 舒曼曼 每經編輯 魏藝文

存量時代的中國租賃市場商機巨大。萬科、龍湖、佳兆業等知名房企紛紛進入長租公寓領域,并公布了各自的長租公寓拓展計劃和目標。

萬億級存量市場也預示著長租公寓在營建、裝修的需求上將不斷增加。住房租賃市場的發展也將為家裝行業的發展提供新的突破口,據華興資本的估算,在地產領域長期趨勢的引領下,十年內家裝行業產值預計達4萬億元。而隨著新建住宅全裝修政策的出臺,家裝市場介入房地產市場的方式已經處于房屋出售和出租之前。

東易日盛董事長陳輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,在國家大力推進“租售并舉”的政策下,長租公寓的市場化程度遠遠高于精裝修的市場化程度。按照每5年進行一次裝修的假設估算,長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。

龍頭家裝企業聞風而動

從目前各品牌長租公寓公布的計劃來看,萬科泊寓預計到2018年拓展45萬間;龍湖冠寓預計2017年底將開1.5萬間左右,力爭三年達到10萬間的規模;佳兆業2017年6月發布長租公寓品牌“創享空間”,預計三年內打造10萬間……長租公寓作為存量住房的風口,對家裝業是否能產生直接帶動作用?

華菁證券在今年6月底曾發布數據稱,我國目前品牌公寓的數量在200萬間左右,占整體租賃市場的比重約為2%。其中集中式公寓龍頭公司的平均管理規模為2~3萬間左右,分散式龍頭公司管理規模在50萬間左右。當未來品牌公寓達到10%的市場占有率時,管理公寓數量將達到1060萬間。

面對不斷龐大的市場空間,龍頭裝修公司也開始聞風而動。9月16日,東易日盛發布公告稱成立長租公寓事業部,全面負責長租公寓裝修相關業務,并認為,按照每5年進行一次裝修的假設估算,長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。

此外,記者了解到,盡管長租公寓市場空間巨大,但目前對家裝市場的影響卻較為微弱。金螳螂、廣田集團相關人士向《每日經濟新聞》記者透露,對于以長租公寓為代表的租賃市場目前也在持續關心中。但廣田集團相關人士也坦言,目前集團依然是以與開發商合作的商品住宅裝修業務為主,長租公寓裝修目前來看尚屬于相對較小的業務。

東易日盛董事長陳輝在接受記者采訪時表示,雖然已經成立長租公寓事業部,前期也溝通過一些,但還沒有進入到實質性階段。之所以成立長租公寓事業部,陳輝說,在國家大力推進“租售并舉”的政策下,他們看好的不僅是龐大的租賃市場空間,而是多年的房地產精裝市場已經被做成了雞肋。他坦言,精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現金流和質量風險,大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產能。而長租公寓客戶考慮租不租的時候是把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮,所以,長租公寓的市場化程度遠遠高于精裝修的市場化程度。

敏華控股投資法務部總經理陸昕在接受《每日經濟新聞》記者采訪時提及,目前家居行業正處于整合狀態下,盡管市場規模很大,但能占有1%市場份額的企業卻很少,并且在國家樓市調控與行業競爭的雙重壓力下,家居企業強者恒強、弱者面臨淘汰的趨勢日益明顯。

裝修要當成產品來做

在薄利時代,長租公寓運營企業對裝修成本的要求非常敏感。但同時,由于處在占領市場階段,大型家裝企業也認為當下“無利可圖”,而小的供應商又會出現種種問題。

優客逸家CEO劉翔向《每日經濟新聞》記者透露,最近有兩家家具廠主動解除了與優客逸家的合作,原因是各項原材料成本上升,他們要求加價30%。

在優客逸家的合作商中,一家位于成都的TCL經營商相關人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說到,他們向優客逸家提供了空調、冰柜、洗衣機等家用電器,提供的價格比市場價低,利潤空間薄,但由于優客逸家發展迅速,他們更多的會看中長遠利益。

與集中式公寓裝修方式不同,以優客逸家為代表的分散式公寓的裝修大多依靠外包給三方企業。優客逸家相關負責人向記者介紹,他們的裝修合作方都是在當地招標,采用規模較小的供應商以方便供貨。

據陳輝了解,目前已經有很多裝修公司介入到長租公寓中來,但更多的是把長租公寓的裝修當做一個工程來做。他認為,應該把長租公寓作為一個裝修產品而不是裝修項目。目前長租公寓的裝修存在的最大問題就是沒有當成產品來做,一個產品首先要了解租客的生活方式和喜好特征,再進行特殊性開發,比如怎么做得更低價但是更耐久,風格更不易過時,從維修保養的角度來講如何降低對租戶的騷擾,這都需要專業性的開發。

陳輝表示,由于成本控制,長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護人員,所以對裝修質量和耐久性要求很高,一般來說,三年后裝修就得翻新,否則就會影響房租價格。

陸昕告訴《每日經濟新聞》記者,家居企業面臨行業競爭的壓力往往大于國家宏觀調控的壓力,大企業通過更高的效率、更低的成本占有更多的市場空間,而小企業不斷被邊緣化。目前企業的土地、環保、人工成本都在上升,原材料價格則有波動性,在這種背景下企業要將產品價格壓下來才能獲得市場份額,只有通過擴大生產規模、降低單位成本來實現。

據陳輝預測,目前長租公寓還處于賣方市場,未來會有大量的上下游公司進入到這一行業,1~2年很快就會變成買方市場。

(實習生俞瑤對本文亦有貢獻)

海峽吧 https://www.haixiaba.com/n2170065.html

天蝎座|2017年10月運勢

原標題:天蝎座|2017年10月運勢天蝎座哈哈ImportantNotation白1這個國慶期間你有很多人際互動,甚至部分蝎還在忙碌職場的事。外出的機會也多。整個的上旬都處于悄悄部署忙碌的狀態。10月出生的蝎在中旬將面臨著個人命運的某些轉折,11月出生的蝎則更多地關心個人內在的變化。下旬體力漸弱,…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2063444.html

步驟|七款先鹵后制菜品,滋味淳厚

原標題:步驟|七款先鹵后制菜品,滋味淳厚桔香手撕鴨原料:老水鴨1只(凈重1500克),干紅椒節5克,鮮桔子皮絲、姜片各8克,白芝麻2克。調料:特制桔香鹵水15千克,秘制桔香油70克。制作:1、老水鴨切成塊,用清水沖去血水后,汆水去腥,控干水份。2、鴨塊放入桔香鹵水中,小火鹵熟(約40分鐘)至入味。3…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2063509.html

精選20道家常菜做法,撐足場面倍長臉,趕緊學起來!

原標題:精選20道家常菜做法,撐足場面倍長臉,趕緊學起來!“精選20道家常菜做法,撐足排場倍長臉,趕緊學起來。。。”孜然雞翅1、雞翅用牙簽將后背扎良多小孔;2、生姜去皮,切片;3、雞翅參加料酒、鹽、生抽、胡椒粉、蠔油、姜片腌制30分鐘;4、鍋中放油加熱,放入雞翅煎至表皮焦黃;5、參加一小碗水,腌制雞…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2083162.html

異性緣佳,一輩子桃花不斷的生肖

原標題:異性緣佳,一輩子桃花不斷的生肖緣主留言:老師,您好。經常看您的文章,我還是比較信命運的,我和老公結婚10年了,其實他的生活各方面都挺好的,能力強賺錢養家,也比較疼我,唯一缺點就是外面有女人,但是他能控制不破壞家庭,可我總感覺心理有陰影擔心他會拋棄我們,請老師看一下,是不是命運的原因?以后會…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2124046.html

【今日二次元】出包王女又出新消息、高達玩情懷撈金不斷、向山進發OVA動畫將出!

原標題:【今日二次元】出包王女又出新消息、高達玩情懷撈金不斷、向山進發OVA動畫將出!出包王女又出新消息高達玩情懷撈金不斷向山進發OVA動畫將出I《出包王女》10周年紀念書籍封面公布說到經典的福利向作品,相信老司機們肯定不會錯過《出包王女》吧?盡管說目前漫畫的連載已經暫告一段落,但是冬粉們的熱情依然…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2128628.html

京東國慶連開23店VS盒馬成假期一大風景,古早實體店,咋整?

原標題:京東國慶連開23店VS盒馬成假期一大風景,古早實體店,咋整?“新零售”一詞,最早出現在2016年10月云棲大會上馬云之口,純電商的時代很快會結束,未來的十年、二十年,沒有電子商務這一說,只有新零售這一說。也就是說,線上、線下、物流必須結合在一起,才能誕生新零售。”鑒于阿里巴巴在中國互聯網及電…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2133546.html

山西省人民檢察院2017年全省招錄428名聘用制書記員公告

原標題:山西省人民檢察院2017年全省招錄428名聘用制書記員公告根據山西省人民檢察院公開招錄聘用制書記員工作安排,現將考試有關事宜公告如下:一、報考條件1、具有中華人民共和國國籍;2、擁護中華人民共和國憲法;3、具有良好的品行;4、具備正常履行職責的身體條件;5、年齡在18周歲以上、30周歲以下(…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2145546.html

騎著單車載著同學去聯考

原標題:騎著單車載著同學去聯考騎著單車載著同學去聯考感謝恢復聯考的政策感謝父母的養育之恩感謝老師的培育之恩感謝當年努力的自己八十年代末,大學還沒有現今如此普及,我歷經兩次聯考終于邁進了大學之門。我的第一次聯考是在1987年7月7日,當年聯考的國家政策是所謂的兩條龍,即報考中專的學生則不能報考大學。在…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2167822.html

長租公寓苦熬“薄利期”,裝修成本考驗運營商盈利能力

之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因為都在發展,所以不能簡單得以盈利不盈利來作為評判標準。長租公寓的裝修成本、社群運營、開發管理系統都是需要攤銷的成本,只要長租公寓行業在發展早期模式是對的,盈利問題不要著急。裝修成本占比高管控難華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓研究報告指出,55%的拿房成本占比和65…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2170065.html

【每日一薦】如果有天堂,天堂應該是圖書館的模樣

原標題:【每日一薦】如果有天堂,天堂應該是圖書館的模樣朋友們,大家早安!前兩天看到一個帖子:“你聽過的最好的比喻是什么?”其中有一個非常打動我的比喻,在這里推薦給大家:如果有天堂,天堂應該是圖書館的模樣。“如果有天堂,天堂應該是圖書館的模樣”,這是多么美、多么讓人神往的句子啊!不是愛書之人,說不…[详情]

https://www.haixiaba.com/n2172451.html